A abertura de holding imobiliária para não residentes representa uma estratégia legal para organizar investimentos em imóveis no Brasil, especialmente diante de mudanças no sistema tributário. Nesse contexto, brasileiros que vivem no exterior ou estrangeiros podem utilizar essa estrutura para organizar a tributação sobre rendimentos de aluguéis e ganhos de capital, além de estruturar a proteção patrimonial. Além disso, com a implementação gradual da Reforma Tributária a partir de 2026, esse tema ganha ainda mais relevância. No entanto, a adoção dessa estratégia exige atenção às normas específicas aplicáveis a não residentes, a fim de evitar riscos fiscais. Dessa forma, a Latam Contábil, especializada em assessoria para investidores internacionais, auxilia na configuração adequada, buscando conformidade com a legislação brasileira.

Portanto, compreender os fundamentos dessa estrutura é essencial. Adicionalmente, ao optar por uma holding, o não residente pode acessar benefícios como organização sucessória e maior previsibilidade tributária em comparação à pessoa física, dependendo do caso concreto. Consequentemente, este texto explora aspectos relacionados à abertura de holding imobiliária para não residentes, incluindo estrutura, vantagens e cuidados.

O Conceito de Holding Imobiliária para Não Residentes

Uma holding imobiliária é uma pessoa jurídica constituída para deter e administrar bens imóveis, como imóveis residenciais ou comerciais. Nesse sentido, para não residentes — entendidos como pessoas físicas que não possuem residência fiscal no Brasil, inclusive aquelas que apresentaram a Declaração de Saída Definitiva do País — essa estrutura permite centralizar ativos sem necessidade de presença física constante. Assim, diferentemente de uma empresa operacional, a holding tem como foco a administração patrimonial, locações e alienações de imóveis.

Todavia, para estrangeiros ou brasileiros no exterior, a constituição envolve peculiaridades. Em primeiro lugar, é necessário possuir CPF regular. Além disso, é obrigatória a nomeação de representante legal residente no Brasil, com poderes para atos perante a Receita Federal e a Junta Comercial. Dessa maneira, esse procedimento viabiliza o registro da empresa e o cumprimento das obrigações formais.
Saiba mais em: Regularização de CPF como Não Residente: Procedimentos, Riscos e Obrigações Fiscais.

Vantagens Tributárias da Abertura de Holding Imobiliária para Não Residentes

As vantagens tributárias são frequentemente apontadas como um dos principais atrativos dessa estrutura. Por exemplo, na locação de imóveis, a pessoa jurídica pode estar sujeita a uma carga tributária distinta daquela aplicada à pessoa física, cuja tributação pode alcançar a alíquota máxima do IRPF. Nesse cenário, no Lucro Presumido, a tributação incide sobre uma base de cálculo presumida, com incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Assim, a carga efetiva pode ser inferior à da pessoa física, a depender do caso concreto.

Além disso, com a Reforma Tributária, prevista para implementação gradual a partir de 2026, haverá substituição de tributos sobre o consumo por novos impostos, como o IBS e a CBS. Entretanto, esses tributos ainda se encontram em fase de transição e regulamentação. Por essa razão, os impactos específicos para holdings imobiliárias dependerão das regras definitivas e da forma de enquadramento das operações, exigindo acompanhamento constante.

Quanto à distribuição de lucros, atualmente os dividendos pagos por pessoas jurídicas no Brasil não sofrem incidência de imposto de renda na fonte, inclusive quando remetidos ao exterior. Contudo, eventuais mudanças nesse tratamento dependerão de legislação futura e devem ser avaliadas oportunamente, inclusive à luz de tratados internacionais para evitar a dupla tributação.

Proteção Patrimonial e Planejamento Sucessório via Holding

A proteção patrimonial é um dos objetivos mais buscados com a constituição de holding imobiliária. Nesse contexto, ao integralizar imóveis no capital social, os bens passam a pertencer à pessoa jurídica, separando-se do patrimônio pessoal dos sócios. Com isso, reduz-se a exposição direta dos imóveis a riscos pessoais, respeitados os limites legais e a vedação a fraudes contra credores.

Além disso, no planejamento sucessório, a holding pode facilitar a organização da transmissão patrimonial por meio da doação ou cessão de quotas. Dessa forma, há redução da complexidade de inventários. Importante destacar que o ITCMD permanece de competência estadual, com alíquotas e regras que variam conforme o ente federativo, inclusive com possibilidade de alterações futuras.

Estrutura Societária para Abertura de Holding Imobiliária para Não Residentes

A definição da forma societária é etapa relevante. Em regra, a sociedade limitada é amplamente utilizada, por sua simplicidade e pela limitação da responsabilidade dos sócios ao capital social. Nesse modelo, não residentes podem participar do capital social, observadas as exigências legais quanto à representação no Brasil.

Por outro lado, a sociedade anônima pode ser considerada em estruturas mais complexas, especialmente quando há intenção de maior número de investidores ou reorganizações futuras.
Conteúdo complementar: Estruturação de Pessoa Jurídica como Estratégia Legal de Redução da Carga Tributária.

Passos para Abertura no Brasil

O processo de abertura envolve etapas formais. Inicialmente, é necessário regularizar o CPF do não residente. Em seguida, elabora-se o contrato social, definindo objeto social, sócios, capital e administração.

Posteriormente, após o registro na Junta Comercial e a obtenção do CNPJ, pode ser realizada a integralização de imóveis, mediante escritura pública. Nesse ponto, a incidência ou não de ITBI depende da atividade preponderante da pessoa jurídica e da legislação municipal aplicável. Além disso, a empresa deve cumprir cadastros e obrigações acessórias exigidas pela legislação fiscal vigente.

Por fim, a contratação de contabilidade especializada é essencial para o cumprimento de obrigações como ECF, ECD e demais declarações exigidas das pessoas jurídicas.

Impacto da Reforma Tributária a partir de 2026 nas Holdings para Não Residentes

A Reforma Tributária prevê a substituição gradual de tributos sobre o consumo por novos impostos, com fase de transição a partir de 2026. Diante disso, os efeitos específicos sobre holdings imobiliárias ainda dependem de regulamentação complementar.

Leia também: Rendimentos do Exterior no IRPF: O Que o Não Residente Precisa Informar ao Fisco Brasileiro.

Cuidados Fiscais e Riscos para Não Residentes

O cumprimento das obrigações fiscais é fundamental. Nesse sentido, não residentes devem manter sua situação cadastral regular, inclusive quanto à comunicação de saída definitiva e atualização de dados. Caso contrário, o descumprimento pode gerar penalidades e restrições cadastrais.

Além disso, operações sem substância econômica podem ser questionadas pelas autoridades fiscais. Por essa razão, a manutenção de documentação adequada e a realização de auditorias preventivas contribuem para reduzir riscos de autuações.